父母出资地图 · 判决全文
（2023）京0113民初16515号
某有限公司与范某等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
当事人信息
原告：某有限公司。 被告：王某。 被告：范某。
审理经过
原告某有限公司与被告王某、范某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用民事诉讼简易程序，由审判员胡小静独任审判，公开开庭进行了审理。原告某有限公司之委托诉讼代理人王金印，被告王某之委托诉讼代理人周某1、亢某，被告范某之委托诉讼代理人周某2、张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告某有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告返还双倍定金80万元；2.案件受理费由二被告承担。事实与理由：原告与被告签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定原告购买被告坐落于顺义区XXX401房屋，该房屋建筑面积为149.62平方米，所有权证号为X京房权证顺字XXX号。《房屋买卖合同》第七条第（一）项第1款第（2）项中已明确“出卖人未按照约定将房屋交付买受人，买受人有权解除合同，出卖人应当退还买受人已付全部房价款，并按照买受人全部已付款的100%向买受人支付违约金”。签订本合同前，原告已向被告实际支付房价款40万元，现被告告知取消该房屋的买卖事宜，被告的违约行为对原告造成了极大的不便，应依《房屋买卖合同》约定，向原告支付违约金总计80万元人民币。
被告辩称
被告王某辩称：不同意原告的诉讼请求。1.我方与原告未签订合同，双方无房屋买卖的合意，不存在真实房屋买卖合同关系。范某与原告之间为民间借贷关系，合同中约定的房屋价款不符合市场价格，未约定房屋交付时间、逾期交房的违约金、何时转移登记过户，可见范某与原告之间的真实意思表示不是房屋买卖。2.合同系范某签署，我方对该合同未经追认，合同不发生效力。我方系完全民事行为能力人，虽然范某为我方配偶，但不能作为其法定代理人，且涉案房屋系我方婚前个人财产，两套房屋价值超过800万元，范某的代理范围远超家事代理的权限。3.合同约定的定金条款不成立且不生效，穆某向范某转账的65万元实际为借款，定金并未实际交付，定金条款并未生效，原告的诉求没有请求权基础。提交书面答辩状如下：一、王某与原告从未签订过《房屋买卖合同》，不存在真实的买卖合同关系。2023年5月初的一天，4名男子找到王某，说王某妻子范某跟他们借钱了，这个钱到期后范某一直没还，4名男子问王某对范某借钱的事儿是否知情，当时王某感到非常惊讶，因为在2022年，范某不知道什么原因在外面欠了很多钱，家里面为了帮他还钱已经从浙商银行借了450万元为她还债。本以为外债已经清偿完了，王某没想到范某竟然背着自己在外面又如此大额的举债，而且更让王某愤慨的是，她借这些钱究竟都干嘛了，作为丈夫的自己竟然毫不知情。王某在跟这4名男子交谈的过程中得知，范某一共和对方借款125万元，借款的时间是在2023年的3月31日，约定的借款期限是1个月。并且，应对方要求，范某还和对方指定的公司签订了2份《房屋买卖协议》，范某还将自己的身份证以及顺义区XXX101房屋和顺义区XXX401房屋的房屋产权证交给了对方，两套房均系王某的婚前个人财产。回家后，王某向范某问及此事，范某自知事情已经无法隐瞒，便向王某坦白了所有事实。原来2023年3月31日，范某经人介绍认识一个放高利贷的人——穆某，范某提出向穆某借款125万元，借款期限1个月。穆某表示1个月的利息是45万元，并且要提前支付利息，也就是俗称的砍头息；并且，穆某还指定两家公司——某商贸有限公司、某有限公司分别就顺义区XXX101和顺义区XXX401房屋与范某签订了《房屋买卖合同》。上述合同签订完毕后，穆某分两笔向范某转账交付借款125万元（2023年3月31日12时14分51秒穆某转给范某60万元、2023年3月31日12时56分59秒穆某转给范某65万元），2023年3月31日13时12分50秒范某通过银行柜台取现45万元向穆某支付了砍头息。2023年5月1日，范某与穆某约定的借款期限届满后，穆某通过微信向范某说：“30号到日子了，你要是125万给不了，要支付下个月的违约金25万。”基于上述事实，王某认为自己与原告之间从未达成过房屋买卖合意，王某也从未向原告作出要出卖两套房屋的意思表示，王某与原告之间根本不存在房屋买卖合同关系。并且通过原告所提交的《房屋买卖合同》内容，也可以看出范某与原告签订《房屋买卖合同》的真实目的并非房屋买卖，现列举如下：（1）顺义区XXX401房屋的房屋面积为149.64平米，而约定的房屋总价为80万元，明显低于市场价格；顺义区XXX101房屋面积121.86平米，而约定的房屋总价为200万元，也明显低于市场价格。（2）两套房的《房屋买卖合同》第六条【房屋交付】竟然没有约定房屋的交付时间。要知道房屋的交付时间是房屋买卖合同的重要条款，如果范某与原告签订《房屋买卖合同》的真实目的是房屋买卖，又怎么可能连房屋交付时间都不约定呢（3）两套房的《房屋买卖合同》第七条【违约责任】（一）逾期交房责任竟然没有对违约金的具体计算方式作出约定，如果范某与原告签订《房屋买卖合同》的真实目的是房屋买卖，又怎么可能连逾期交房的违约金都不约定呢（4）两套房的《房屋买卖合同》第七条【违约责任】（一）逾期付款责任竟然没有对违约金的具体计算方式作出约定，如果范某与原告签订《房屋买卖合同》的真实目的是房屋买卖，又怎么可能连逾期付款的违约金都不约定呢（5）两套房的《房屋买卖合同》第九条【不动产登记】（二）转移登记竟然没有对房屋过户的时间作出约定，要知道买卖房屋的最终目的就是以取得房屋的所有权，而房屋又以转移登记作为取得房屋所有权的条件，如此重要的条款，如果范某与原告签订《房屋买卖合同》的真实目的是房屋买卖，又怎么可能不作约定）综上，范某与原告签订《房屋买卖合同》的真实目的明显不是房屋买卖。原告与王某之间根本不存在房屋买卖合同关系，故，原告不能依据《房屋买卖合同》中的定金条款向原告主张权利。二、《房屋买卖合同》未经王某追认对王某不发生效力。原告所提交的《房屋买卖合同》系范某以“委托代理人”的身份与原告所签订，《房屋买卖合同》出卖方“王某”的签名系范某签写。《民法典》第一百六十三条规定，代理包括委托代理和法定代理。委托代理人按照被代理人的委托行使代理权。法定代理人依照法律的规定行使代理权。顺义区XXX101和顺义区XXX401房屋系王某的婚前个人财产，王某从未授权过范某代为出售上述两套房屋，如果原告认为范某有权代王某出售房屋，其应提交相应的授权委托手续。《民法典》第二十八条规定，无民事行为能力或者限制民事行为能力的成年人，由下列有监护能力的人按顺序担任监护人：（一）配偶；（二）父母、子女；（三）其他近亲属；（四）其他愿意担任监护人的个人或者组织，但是须经被监护人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门同意。《民法典》第二十三条规定，无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是其法定代理人。王某系完全民事行为能力人，虽然范某系王某的配偶，但其不能作为王某的法定代理人代为签订房屋买卖合同。虽然《民法典》第1060条规定了夫妻之间的家事代理权，但是“家事代理权”的范围仅限于“家庭日常生活”，而处置两套总面积270平米、总价值800多万元的房屋，则显然超出了“家庭日常生活”的范围，更何况这两套总价值800多万的房屋还是王某的婚前个人财产。而更令人匪夷所思的是，两套总价值800多万的房屋的总售价竟然仅280万元，相差将近3倍。范某以王某代理人的身份与原告签订房屋买卖合同显然不属于家事代理。故此，范某既不是王某的委托代理人，也不是王某的法定代理人，对两套房屋的处置更不享有家事代理权，范某的行为构成无权代理。《民法典》第一百七十一条第一款规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。根据上述法律规定，范某作为无权代理人，其与原告签订的《房屋买卖合同》未经王某追认，对王某不发生效力，原告不能依据《房屋买卖合同》向王某主张权利。三、《房屋买卖合同》中的定金条款不成立更不生效。《民法典》第五百八十六条第一款规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。根据上述法律规定，定金合同属于实践性合同，即除了双方意思表示达成一致以外，还要实际交付定金才能使定金合同成立并生效。《房屋买卖合同》第四条虽然约定了定金条款，但是原告并没有向王某实际交付定金，因此该定金条款不成立更不生效。本案中，原告通过2023年3月31日12时14分51秒穆某转给范某60万元的转账记录、2023年3月31日12时56分59秒穆某转给范某65万元的转账记录，拟证明原告按照《房屋买卖合同》第四条约定向王某实际交付了顺义区XXX101房屋购房定金40万元、顺义区XXX401房屋购房定金40万元，原告的主张显然与客观事实不符。事实上，2023年3月31日12时14分51秒穆某转给范某的60万元、2023年3月31日12时56分59秒穆某转给范某的65万元系穆某向范某所提供的借款，借款总额为125万元，借款期限为1个月。借款事实通过穆某和范某的微信聊天记录——“30号到日子了，你要是125万给不了，要支付下个月的违约金25万”便完全能够看出来，并且，2023年5月1日穆某和范某的对话录音中也能够看出穆某和范某之间是借款关系。以下截取部分对话内容予以佐证：穆某01：07但是你现在到一个月了，你就得把这25先给了。范某01：11但是哥是这样，您听我说，就是您之前那个因为我之前不是还去过您那一趟，咱实话说，因为我们现在做买卖什么的也确实挺困难的。您这边能稍微给我便宜吗说实话，上次我们确实是诚心诚意这样跟您去聊的，对不对然后这样的话，您看上次给我放了125，然后我到手才只有80，然后人家有一家机构有一个110，我到手就能有80，您是不是在适当给我降降穆某01：43这不行你知道吗你现在说这些没有意义，你知道吧人家到都给不了你，我们就是，喂……穆某03：23不是你现在也没钱吗你有钱的时候再说好吧范某03：27您听我说哥您这125万，您到手只有80，说实话有点太高了吧。穆某03：31你不是开玩笑的吗那是中介费，对不对你不用说这些没用的，对不对。范某03：38您不是说中介费给我免了10万，中介费45万呀……穆某04：18您有钱的时候再商量来，对吧没钱的时候我们就买你房了，就这么简单。对不对你不用扯扯以前的怎么着的。……穆某04：48你不用说别人怎么样对不对别人要能怎么样，你还能走的到我这来吗……范某05：29但是哥咱们确实不是说是卖房，是不是咱借款对不对哥通过以上对话内容，穆某作为高利放贷人的身份昭然若揭，其分两笔转给范某的共计125万元根本就是其提供给范某的借款，而并非交付《房屋买卖合同》第四条所约定的40万元定金。故此，事实上，原告并未向王某交付《房屋买卖合同》第四条所约定的定金，原告和王某之间不成立定金合同关系，原告无权依据定金罚则向王某主张双倍返还定金。综合上述全部论断，王某与原告从未签订过《房屋买卖合同》不存在真实的买卖合同关系，《房屋买卖合同》未经王某追认对王某不发生效力，《房屋买卖合同》中的定金条款不成立更不生效，原告的双倍返还定金请求没有事实根据，更无法律依据，人民法院应驳回其诉讼请求。 被告范某辩称：不同意原告的诉讼请求。该房屋买卖合同不是双方真实意思表示，合同无效。穆某向我方转账125万元后，我方直接取现45万元给穆某的员工李某，且穆某承认收到了45万元砍头息。穆某向我方表示房屋买卖合同为担保，并不是买卖。穆某为了确保借款的偿还，要求我方以三套房作为担保，双方并无房屋买卖的真实意思。本案转款时间与合同签订几乎同时发生，先付款的主体应该是房屋购买方，但实际付款人为穆某，购房合同的定金40万元与付款情况无法一一对应。合同中对房屋状况、何时办理过户、交付没有约定，穆某是先向我方转账后才签订合同，且没有实际去看房屋的状况，仅在小区外看房屋位置，对于通州的房产就没有去看，不符合房屋买卖的常理。通过穆某与我方的通话录音可以看出，穆某一直在催款，从未提出房屋过户情况。我方及王某与原告达成的三个房屋买卖合同约定的总价款为510万元（本案一套总价80万元、石帅法官16354号一套总价200万元、通州一套总价230万元），远低于市场价格，足以证明我方与原告签订的合同系借款担保，不是真实的房屋买卖，应认定为双方为虚假意思表示，合同无效。提交书面答辩状如下：不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、我方认为该买卖合同不是双方真实意思表示，该合同不发生以该意思表示实施的民事法律行为所产生的法律效果，诉讼请求不成立。1.我方因家庭事务确系患有严重抑郁以及焦虑精神疾病，后在朋友的介绍下认识穆某，穆某实际上是职业放贷人，以经营性为目的通过向社会不特定对象提供资金以赚取高额利息，我方向其是借款而并非房屋买卖。实际打款人是穆某而非原告，穆某通过手机银行转账向我方转款125万元，然后再由穆某指定的人员带着我方到招商银行地址为北京市朝阳区建国路118号的柜台，由我方直接取现45万元砍头息给穆某的员工李某，实际借款金额为80万元，但是穆某仍然要求我方按125万元还款。借款发生后，电话中穆某单方声称如果存在违约情形时我方需要支付每月25万元的违约金。此笔借款穆某要求我方向其出具了4张借条，该借条原件在穆某手中，其中3张借条的金额各为40万，1张借条的金额为5万元。为了确保这笔借款，穆某要求我方夫妻以家中的三套房产作为标的，与其指定的公司签订房屋买卖合同，以担保借款。2.穆某向我方转款的时间为2023年3月31日。从原告向法庭提交的证据，北京市存量房买卖合同之一、主体王某和某有限公司的打印时间和签订时间均为2023年3月31日，由此可以看出这份合同的签订是债权人确保债务的履行而订立，并非是真的要买卖房屋.为确保我方向穆某的80万借款，二被告总共向债权人方订立了3份房屋买卖合同，合同的主体是某有限公司，作为本次的原告已经向法院提交了这两份北京市存量房买卖合同。第三份买卖合同是二被告同某商贸有限公司签订，该房产位于顺义区石园北区40号楼1层3单元101室，建筑面积121.86平方米，标的金额约定为200万元，该房产所涉及的事项在2023年9月20日已经在北京市顺义区人民法院开庭审理，目前上述3份存量房买卖合同均已经按照穆某的要求在房产管理部门做了网签备案。二、本案涉及的《北京市存量房买卖合同》应当按照民法典第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。虚假表示是双方行为，是双方当事人的意思表示都不真实，而不是一方当事人的意思表示不真实。双方在签订房屋买卖合同时心里都明白，基于借款已经发生，双方签订这么一个房屋买卖合同是为了保证债务人能够及时履行债务。以下说明我方有充足的证据能够说明这一点：1.本案转款时间与房屋买卖合同的签订几乎同时发生，先付款的主体应当是房屋买卖合同签订的一方某有限公司，但是实际付款人确是穆某。每个购房合同所谓的定金40万与付款金额也无法一一对应。2.在合同里对房屋的状况，何时交付房屋，何时办理产权过户手续，逾期交房的违约情况都没有做出约定，显然不符合房屋买卖合同的特征。在2023年3月31日，穆某先打印出合同，然后向我方转款，我方由穆某指定人员带着去柜台取完现金交砍头息之后返回北京市朝阳区建外SOHO西区XXX穆某处，签完字上传完合同，才顺路在顺义区看了2套位于顺义的房产，并且仅仅只是在小区楼外看了一下房屋的位置和楼层，没有进去看看屋内情况，而对于位于通州的房产没有去看，可以证明本案系名为买卖实为借贷。3.通过原告与穆某的通话录音可以看出，穆某等人一开始是明确想问我方要钱，在我方确实无法按对方的要求给钱的时候，才改口说是要房。4.二被告与原告和穆某达成的三个房屋买卖合同的总价款为510万，根据目前的市场行情这三套房子的总价格有1500万元，在本案中王某与原告签订的房屋买卖合同所涉及的房产位于顺义区，建筑面积共149.64平方米，仅仅卖80万元，不符合常理；原告与我方签订的房屋买卖合同所涉及的房产位于通州区潞苑南大街500号院4号楼4层，建筑面积共93.59平方米也是仅仅只卖230万元，交易价格明显低于正常市场价格，该证据足以证明我方与原告签订的房屋买卖合同并非双方的真实意思表示，不是真实的房屋买卖合同，应当依据民法典第一百四十六条的规定，认定房屋买卖合同系行为人与相对人之间的虚假意思表示而否认其法律效力。最高人民法院（2016）最高法民再113号民事判决认为，当事人签订房屋买卖合同的目的系为借款合同提供担保，构成通谋虚伪表示，房屋买卖合同本身作为伪装行为无效。综上所述，我方认为原告的主张存在事实不符的情形，请求贵院驳回其诉讼请求，同时请求法院依法追究穆某无经营资质，擅自从事经常性贷款业务，向社会不特定对象提供资金以赚取高额利息的法律责任。 本院经审理查明： 王某与范某系夫妻关系，二人于2017年6月10日登记结婚，本案庭审时二人仍处于婚姻关系存续期间。
本院查明
庭审中，某有限公司明确房屋买卖合同的主体为其公司与王某，提交《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：CP601317）（以下简称涉案房屋买卖合同）、购房定金证明、银行转账电子回单、授权委托书、视频光盘，证明王某授权范某与某有限公司签订房屋买卖合同，将登记在王某名下的涉案房屋出卖给其，其已经向范某支付三套房定金一共125万元，其中本案房屋定金40万元。银行转账电子回单显示2023年3月31日，穆某向范某账户转账一笔60万元、一笔65万元，共计转账125万元。购房定金证明载明：购买方向出售方王某支付购房定金人民币（大写）肆拾万元整，用于购买出售方王某名下座落于：北京市顺义区（县）XXX401的房屋。特此证明。出售方签字有王某字样捺印，代理人处有范某签字捺印。日期2023年3月30日。某有限公司陈述购房定金证明均为范某书写，虽然日期写的是30日，但实际上是31日出具的。 某有限公司提交的授权委托书载明：委托人：王某。受托人：范某。现委托人委托范某为合法代理人，代表委托人办理坐落于顺义区XXX401之不动产的以下事项：转移登记。代理权限为：提出不动产登记申请、办理相关不动产登记手续、接受询问。委托期限：2023年3月31日至2024年3月30日。王某对该份证据的真实性、证明目的均不认可，主张授权委托书并非王某本人签字、捺印，且授权委托书中并未对委托事项进行明确约定，没有处理的房屋具体信息、代理权限，不能证明范某有代王某订立房屋买卖合同的权限。范某对该份证据的真实性认可、证明目的不认可，认为与本案没有关联。 经查，涉案房屋买卖合同载明：出卖人：王某。买受人：某有限公司。第一条房屋基本情况（一）出卖人所售房屋（以下简称该房屋）为楼房，坐落为：顺义区XXX401。该房屋所在楼栋建筑总层数为：7层，其中地上6层，地下1层。该房屋所在楼层为4层，建筑面积共149.64平方米。（二）该房屋登记用途为商务（三）该房屋房源核验编码：×。（四）其他。该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体约定见附件一。第二条房屋权属情况及使用情况（一）该房屋房屋所有权证证号：X京房权证顺字XXX号，共有权证证号：×，填发单位：北京市规划和自然资源委员会。房屋共有人对出售该房屋的意见见附件二。（二）土地使用状况该房屋占用的建设用地不动产权证书号：X京房权证顺字XXX号，填发单位：×。（三）该房屋权利性质为商品房。（四）该房屋的抵押情况为：2。1.该房屋未设定抵押；2.该房屋已经设定抵押，抵押权人浙商银行股份有限公司北京分公司，抵押登记日期2022年9月23日，不动产登记证明证号：该房屋已经设定抵押的，双方当事人同意按照下列方式处理：出卖人应当于2023年4月30日前办理抵押权注销登记。（五）该房屋的租赁情况为：未出租。（六）该房屋不存在结构改造情况。关于房屋权属情况的说明及房屋抵押和租赁情况的具体约定见附件三（含承租人放弃优先购买权的证明文件）。第三条成交方式出卖人与买受人通过1种方式达成交易。1.双方当事人自行成交；……第四条成交价格、付款方式及资金划转方式（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币800000元（大写捌拾万元整）。签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币400000元（大写肆拾万元整），该定金于本合同签订时抵作本房屋成交价款。（二）买受人采取下列方式付款，具体付款方式及期限的约定见附件五。一次性付款总金额：人民币800000元（大写捌拾万元整）。买受人应当过户前向出卖人支付。……后合同第五条房屋权属及具体状况的承诺、第六条房屋交付、第七条违约责任、第八条税费、第九条不动产登记、第十条户籍迁出、第十一条不可抗力、第十二条送达、第十三条争议解决方式、第十四条合同生效及特别约定均为制式合同，未填写相关信息。合同落款处出卖人处签有王某名字及捺印，委托代理人处有范某签字捺印，买受人处有某有限公司盖章；双方手写签订时间为2023年3月31日，签订地点为北京。某有限公司陈述王某、范某的签字均是范某本人签字，两个手印也是范某的手印。范某认可合同中系其本人签字捺印，该合同是借款的担保，不是房屋买卖的意思表示。 针对涉案房屋买卖合同的签订情况，本院依法询问。某有限公司陈述合同是2023年3月31日在范某的车上签订的，在场人有其方法人晁晋、其方员工、范某三人。车上范某说她老公名下两套房子、她名下一套房子，三套房都要出售，当着晁晋的面向王某打视频电话，询问王某姓名、身份证号、双方夫妻关系，说明了房屋坐落位置，在王某表示认可后，范某签署合同。王某从外地回来之后签订了授权委托书，追认了房屋买卖的情况，并亲自到不动产登记中心做网签的人脸识别。其方依照约定支付定金，本来一套房子是40万元，范某说多给5万元吧，其方就一共支付定金125万元。当时范某说卖房是要做生意投资。 针对房屋买卖合同一共签订几份，本院依法询问。某有限公司陈述一共签订了3份，范某予以认可，王某表示其方不清楚。针对涉案房屋买卖合同模板由谁提供，本院依法询问，某有限公司陈述其方提供，从建委网站下载打印的。范某予以认可。 经查，三份房屋买卖合同分别为涉案房屋买卖合同（顺义区XXX401房屋）、合同编号为CP601367的房屋买卖合同（顺义区XXX101房屋）、合同编号为CP601309的房屋买卖合同（通州区XXX143房屋）。其中，CP601367编号合同显示：出卖人为王某，买受人为某商贸有限公司。主要内容如下：出卖人所售房屋为楼房，坐落为顺义区XXX101。该房屋所在楼栋建筑总层数6层，该房屋所在楼层为1层，建筑面积共121.86平方米。该房屋成交价格为：人民币2000000元。签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币400000元。签订时间为2023年3月31日。CP601309编号合同显示：出卖人为范某，买受人为某有限公司。出卖人所售房屋为楼房，坐落为通州区潞苑南大街500号院4号楼4层1单元143。主要内容如下：该房屋所在楼栋建筑总层数13层，该房屋所在楼层为4层，建筑面积共93.59平方米。该房屋成交价格为：人民币2300000元。签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币400000元。签订时间为2023年3月31日。 庭审中，双方一致认可涉案仓上小区37-4-401号房屋系商品房，房屋登记在王某个人名下，房屋面积为149.64平方米。根据王某提交的2023年9月18日查询的不动产权利登记信息显示，坐落于北京市顺义区XXX401房屋（以下简称涉案房屋）系商品房，建筑面积为149.64平方米，于2010年11月12日登记在王某名下，为王某单独所有，不动产权证书号为X京房权证顺字XXX号；同时该房屋曾有上海浦东发展银行股份有限公司北京分行作为抵押权人的最高额抵押权登记，登记时间为2019年11月19日，注销时间为2021年12月16日。庭审中，王某、范某均认可涉案房屋系王某婚前财产。范某认可石园北区、仓上小区两套房屋为王某婚前个人财产 针对某有限公司提交的转账记录显示是由穆某向范某转账2笔共计125万元，本院依法询问穆某与原告的关系。某有限公司陈述穆某是其方法人晁晋的朋友，当时说让穆某帮忙付款，后期再还给穆某，穆某系按照晁晋的指示去付款。王某陈述按照原告的说法日后需要向穆某还款，这样的话穆某需要向原告主张还款，但是目前穆某都是在向范某主张还款。某有限公司陈述房屋买卖合同一直没履行，后来说把钱要回来，穆某是去帮忙催款的，也和范某父亲谈过125万元+25万元利息，后来范某精神出问题其父亲就不同意了。 庭审中，范某提交其在2023年5月1日与穆某通话录音，载明：范某：穆某总您好，我是范某。穆某：知道知道。范某：您不是说一个月违约金是25万吗。穆某：对。范某：在5月10号之前给您归个大几十是没问题的。穆某：现在已经到一个月了，你先把25给了呀。范某：咱诚心诚意聊的，您看上次给我们放了125，我到手就80。穆某：这不行，说这没意义呀，我们就是买你房你知道吧，就这么简单，你要是卖不了就给违约金。范某：是这么一情况，范某也是挺难的。穆某：我就问你，你就说现在有钱吗范某：我们公户里是有钱的，在5月10号之前进行收益分配，但是有好几个小股东，不单是我一个人这么来提钱，我们活动是搞到5月7号，之后分配。穆某：你没钱给我说半天也没有用啊。范某：您这边能不能适当给优惠一点。穆某：降肯定是降不了，你一次都没还呢，你还要降不开玩笑的吗。……范某：您这125万到手就80。穆某：您这是开玩笑的吧，那是中介费，别说没用的，那我明天给你500万你还还我500万是不是。范某：不是这意思，我该怎么归就怎么归。……穆某：你现在不是没钱吗没钱我就是买你房，对吧。范某：在商量一下。穆某：你有钱的时候在商量来，没钱我们就买你房了，就这么简单，不用扯以前。 范某提交其家人在2023年5月17日与穆某通话录音，本院摘选主要内容如下：……穆某：我给你说啊，我们这款呢是您知道链家和我爱我家吗我们就是中介公司，知道吗有国家牌照的，说白了我们现在做的就是便宜房，她要是急用钱就是卖房，我们签订的都是国家正经的卖房买房合同，她签了三套。范某：是这么一情况，我当时是这么跟您说的：我说我急用钱，我不可能说卖房。穆某：对，我也可以不买您的房子，像打个比方，你要是耍赖，就跟你老公似的他什么都不知道，全都推你身上了，这是男人干的事吗我们公司有法务，我这走的国家建委的合同，你说你不认你把你媳妇推过来了，你说是人干的事吗我有什么说什么，不就这点事吗您在我们这拿网签费，退回来我们就给你解了，就这么点事。按照国家正常规定，民法典来讲就是双倍退还违约金，对吧，一开始我也给你说过。范某：咱一开始也不是说卖房是不是穆某：但是，你要是没有房子在这，我们也不可能出资。……范某：我当时就是急用钱，我找您就是借款对不对，当时我理解的就是抵押，咱们没有说买卖，你说我要是卖我找链家、我爱我家，我们家楼下这么多中介公司，所以就是抵押对不对。穆某：但是，他们当天给不了你钱，我们做的就是买卖。范某：咱们不是还有借款合同吗穆某：我给你讲，我们做的都是合法生意，这个你给我说没有用，我给你说也不受法律保护，最后咱们能达成一致就达成一致，我这也非常痛快，你要是觉得非的咬文嚼字那咱就法院，对吧，就是很简单的事，要是法院就是你要双倍返还我违约金，就这么点事，要是走到法院的话。要是不走到法院，咱们就协商是不是，不是商量吗对不对老爷子老太太过来干嘛来了，不就是这事。范某妈妈：我说实话哈，回来以后她一跟我说，我说这三套房子你咋回事，三套房子一百万吗她说这不是抵了吗穆某：咱都有合同价格。范某：哥，是这样，咱当时我怎么给您说的您知道对不对，我当时就是真的以为就是简单的抵押，以前也没干过。……穆某：我们就是房屋中介公司，付的就是定金。范某爸爸：完了以后我这来就是啥呢，面对面的说清楚了。……范某爸爸：正常呢我这房子四五百万，没经过我的允许，我借她名而已。穆某：说白了就这一个教训。……穆某：我跟你这么说吧，说句心里话，我跟下面经理说，我说你啊不行就去家里看看，父母在不在，或者跟人吱会一声，你不能不明不白上法院了，咱们都是正经的编号，人脸识别，我们也上传了资料才能过，我们走的都是正经的建委的合同，不是说我们能给你私拟个合同，咱们走的都是国家的正经的卖房买房流程。范某爸爸：我说句话啊，我说你这是卖房吗，网签，我一直在部队没听说过，第二，你中介也没去啊，我给范某说，包括你们这，我说也没去啊，什么叫网签，我也不懂啊，我这房子好几百万，你40万就打发了，我说你这胆子太大了。……范某：我理解的就是抵押，那天晚上我们哥俩聊到12点1点没聊完，等到31号。穆某：这个事我们也很生气，我们让你度过难关了，现在你说的话全都算数不了，一开始说很快，先解一套，陆续的都给解了。范某妈妈：我问范某怎么回事，范某说我需要钱，三套房子抵押到穆某总哪里了，我说多少钱，她说125万，我说合着一套房子40万，她还说取现45万给您了，只拿了80万，我问她这些钱干嘛使了，她也没说清楚，我就和你叔叔说，咱们找穆某问清楚，到底怎么回事，什么叫网签，到现在也没整明白。穆某：打个比方，您这房子值500万吧，链家是不是要收您3%中介费，对吧，收买主的，我们收她的3%。范某妈妈：都没成交收什么。……范某：是这么情况，我们哥俩三月30号折腾到12点多1点，3月31号一大早就过来了，穆某总这边是给我了125万，但是我当天我在国贸那边的招商银行提现了45万出来也给了咱们这边了，也就是说实际到手是80。当时我理解的就是抵押借款，因为咱们这边放款特别快，也的确是很痛快的。穆某：我们这边能帮到你就帮到你。……范某：是李某挺白净的那俩哥哥跟我去的，他还帮我开了个车进地库。穆某：这个过程并不重要，但我们收取你那钱具体多少我不记得，收取那钱当作中介费。范某：您不是没中介吗……范某爸爸：你们这行这懂，今天来的意思，我了解事实真相，该怎么办。范某妈妈：我闺女现在是抑郁三级，双向情感障碍。穆某：说到这份上了，您就按实资125退给就完了，按理说呢，您得给违约金，违约金我们也不要了，说的是一个月20%违约金。范某爸爸：我今天带着满满的诚意来会见会见你，我要郑重给你承诺范某的账，毕竟就这一个闺女，我得帮她一把，关于没有违约金我非常感谢，我继续筹款。穆某：我给您说，违约金不收了。范某爸爸：给范叔个面，其他不说了……范某：3月31号我在国贸取现现金给了您这边李某45万。穆某：你要是说过程咱就法院见。……穆某：125这笔违约金我就不收您的了，125是底线，因为我这人也痛快，直接给您说到底，这是我的底线，我上面也有大老板。我给您说这事已经给足您面子了，就是125，咱有什么说什么。穆某：你说咱们平白无故肯定得有标的物，才会产生金钱往来，假如没有标的物你拿什么还。范某：我当时想的就是房子抵押呀。穆某：你想是你想，一切以国家的法律法规为准，说白了125是我的底线，我是别人的白手套。范某：丰台兴业一大哥当时也跟我谈了，110到手80。穆某：那是别人，只有我们公司有实力，这是我底线，说白了这东西就是还不还想不想解决这事跟我没有一毛钱关系，只有有了利润我才能分到钱，在没有利润的情况下，我还得和稀泥。范某爸爸：我今天再忙也要见见你，说了半天没诚意。穆某：我给你说，每个月我要收20%的违约金的，每个月就是25万，这都给您免了，真是走到法律途径肯定是双倍赔付。范某妈妈：我现在没有钱，有钱早就给了，这是我唯一的孩子，我得想办法，我唯一的房子怎么抵押了，当时也没来家里看房子，也不知道咱们房子在什么地方，怎么就网签了，我的问孩子怎么情况，这房子卖是不可能卖，卖了去哪住，我的租房，没有五六千都没地方住，现在一直在借钱。穆某：就这点至于吗。范某：我们家这房子要是解的话，您这边是可以配合的吧。穆某：可以。范某：比如我先拿一40可以把房子解了没问题是吧。穆某：可以。……范某妈妈：你看看我的房本，那都是我的钱。穆某：可以把您自己名下的房先摘除出来，没关系都是小事。我这句话可以后跟您说，我可以先让你们解了自己的房，之后再告诉您。但是我现在告诉您的是什么，这个东西传出去怎么操作的，最后肯定要走法院，我们肯定要买这房，明白吗说白了我这边有什么关系就不说了。我一个北京人，我42岁上有老下有小我敢干这个吗我后面没人我能敢干吗……穆某：三套房都是您闺女自己签的，到最后她和她老公也会打，他肯定也有责任，你们的房我可以让你们赎回去都没关系，剩下的两套房到时候法院打官司我肯定要双倍的违约金，没有和解一说，我已经花了律师费了。范某：我也没钱，我住仓库库房里，您也别催我这么紧。穆某：您尽快，我也是别人的手套，我最多压三个月，这是我能控制的极限，您也尽快吧。 针对录音证据中穆某陈述能否视为原告公司的陈述本院依法询问，某有限公司陈述穆某个人去要钱，他的陈述其方不清楚，只知道谈了150万元范某同意给。针对录音证据中范某说收到125万元到手只有80万元，穆某表示那是中介费，本院要求某有限公司进行解释。某有限公司陈述李某不是其公司员工，范某的取现行为与其方无关。穆某是做法拍房的，具体职业不清楚，中介费是有介绍单子的会给介绍人的好处费，是房屋买卖以及融资的中介费，中介费由范某支付，具体给谁不清楚。当时也问过其方公司，说法拍房低于市场价30%也常见，且公司说这是商业用房。 庭审中，范某提交2023年5月1日其与穆某的微信聊天记录，主要内容如下：穆某：XXX穆某交行朝阳区慧忠北里支行。违约金25直接转账也行。违约金25万直接转账也行。范某：这是多长时间的违约金呀。穆某：30号到日子了，你要是125万给不了，要支付下个月的违约金25万。范某：哥25w的违约金咋算的呀。怎么算的呀，为啥是25W呀穆某：125x20%=25。范某：这是什么违约呀按照什么违约来的呀哥穆某：你这是装傻，咱俩没得聊了，你要不把房子过户咱们就法院吧！一切按照建委合同走吧！ 针对穆某与范某的微信聊天记录中涉及违约金25万元，某有限公司明确该笔款项系房屋过不了户给25万元的违约金，是三套房子的违约金。听中介说不能过户是根本违约，违约金是20%的比例，后来其方看了合同是要按照双倍定金返还。针对某有限公司所述，穆某仅代为付款、帮忙催款，为何向范某提供其自己的银行账户收款，本院依法询问。某有限公司表示其方同意由穆某进行收款。 庭审中，针对二被告主张系民间借贷关系，本院询问双方是否签订过书面借款协议。某有限公司陈述没有签订借款协议，双方为房屋买卖关系。范某陈述签了4张借款协议，其中3张每张的金额是40万元，1张的金额是5万元，只是没有给范某。具体内容都不让拍照，只是签字了。王某陈述不清楚，其方主张借款是基于范某与原告的录音和聊天记录。 针对涉案房屋近150平米，作价80万元，严重低于市场价格且不符合常理，本院依法询问双方当时如何商量。某有限公司陈述其方认为是范某的意思自治。范某陈述当时其方应该没有仔细去看，穆某和其方明确说过是做担保，没有担保不能借款。作价80万元不属实，实际上其方收到的借款本金就是80万元。 针对范某与原告公司如何认识，某有限公司陈述是通过中介公司认识的。范某陈述其方最早认识的是穆某，找穆某借钱，原告是穆某找来的，让原告签订房屋买卖合同作为担保。穆某是职业放贷的。 针对某有限公司有无去涉案房屋查看，涉案房屋格局、装修如何，有无人实际居住，某有限公司表示庭后核实，但未向本院提交核实意见。范某陈述原告没有去看过房，只是后来路过给指了一下房屋的位置。 针对房屋买卖合同只约定了房屋的坐落、面积、价款，对于房屋何时交付、逾期交房及付款的违约责任、税费负担、房屋权属转移登记、户籍情况等均未约定，某有限公司解释如下：当时说网签后一个月内办完手续，就想着签个字就行了，到时候过户就行，认为没那么多事，没想那么细，且合同价格也不高。 针对二被告主张系借款关系，但对于借款人的主体各持异议，范某主张系夫妻共同债务，王某主张系范某个人债务，双方各自陈述如下：范某陈述借款时其与王某沟通过，借款用于家庭共同生活，借款是两人共同借的。王某同意且去做了网签的人脸识别。庭后核实网签时间为2023年3月31日。关于共同借款当庭没有证据提交。范某陈述所借款项其方用于做生意进货，进货是成批的，王某及其父母都知道，现在仓库在王某母亲处。王某陈述不认可是夫妻共同债务，范某并未和其方沟通过借款或卖房的事情，视频中的男子不是王某，王某并没有去做过网签，如果两人真的有共同的资金需要，可以拿房子去银行抵押，不用去借高利贷，这个事情不符合常理。某有限公司表示认可王某代理人意见。 庭审中，本院查询银行回单，显示2023年3月31日12:14穆某向范某转账60万元，2023年3月31日12:56穆某再转账65万元，当日13:12范某取现45万元，相关流水都转向范某0839的银行账户，但是在范某取现之后显示余额只有20万元，说明当日极短时间内范某账户少了600070元，本院要求范某明确600070元的去向。范某庭后核实后表示该款项用于经营家里的诊所。 针对王某与范某婚姻关系，王某陈述2023年3月、4月分居，两人在前年已经分居过。分居期间范某住通州其父母处。范某和其方说过其焦虑症，总被追债有也正常。两人分开之后焦虑症更严重了。两人夫妻关系不好。范某陈述2023年4、5月份闹矛盾，其就回父母处住了。其认为没有分居，夫妻感情还行。当时是王某打电话让范某父母把她接走，还报警了。其方之前精神状态就一直不好，其父母陈述应该有两年了，2023年4月和父母在一起之后发现不对劲就带其去看病了。 针对王某陈述原告提交的通话视频中非其本人，而是范某找的别人，本院要求范某核实视频中是否为范某本人，以及视频中男子是否王某本人，范某庭后核实意见为：视频中女的是范某本人。 针对范某、王某职业，本院依法询问。范某陈述其做生意卖玩具，有时候会摆摊，也有仓库，有时候王某母亲帮忙看仓库。王某陈述其经营牙科诊所。范某摆摊卖玩具不属实，她之前在证券公司上班，她向同事也借了很多钱，后来就不干了。范某主张后来是王某母亲让她辞职回家照顾孩子，帮忙经营诊所，后来经营了两个月没给上社保就不干了。 针对范某之前是否借过很多钱，本院依法询问。王某陈述之前范某借款450万元，也是高利贷，不知道干什么用，其方用房子抵押贷款帮其还债。现在又借了这么多钱其方不再帮其还债。范某庭后核实意见为范某不存在有450万元的高利贷情况。 另查，原告某商贸有限公司与被告王某、范某房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理，该案案号为(2023)京0113民初16354号。在该案中，原告某商贸有限公司请求法院判令：1.被告双倍返还房屋买卖合同定金80（40万*2）万元；2.判令被告承担本案所有诉讼费用。该案在审理过程中。 上述事实，有北京市存量房屋买卖合同、购房定金证明、银行转账电子回单、授权委托书、视频光盘、转账记录、微信聊天记录、通话录音、结婚证、不动产登记信息、王某本人照片、截屏、诊断病历等证据在案佐证，可作为认定案件事实之依据。 本院认为： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定如下：民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（法释〔2019〕19号）第八十五条之规定，人民法院应当以证据能够证明的案件事实为根据依法作出裁判。审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。 民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案中，某有限公司主张其与王某存在房屋买卖合同关系，并提交房屋买卖合同、转账记录、视频等予以佐证。首先，根据本院审理查明的案件事实，涉案房屋系王某婚前个人财产，房屋买卖合同由范某代签字捺印、涉案款项由范某收取、视频明显可以看出范某称呼“王某”之男子非为王某本人、授权委托书载明的委托事项仅为房屋转移登记且王某不认可系其本人签字捺印。其次，范某虽在案涉房屋买卖合同代理人处签字，但其在视频中称呼案外男子为“王某”并陈述委托事项、案外男子回应等行为，应予以谴责并给予负面评价，断不会产生有效代理的法律后果。最后，涉案房屋面积近150平米，售价仅80万元，严重低于市场价值几百万元，且涉案合同仅约定了房屋的坐落、面积、价款，对于房屋何时交付、逾期交房及付款的违约责任、税费负担、房屋权属转移登记、户籍情况等重要事项均未约定，且在范某与王某视频时，其公司未对王某身份进行核实，未尽到足够的谨慎注意义务，这明显不符合常理。综上，结合本院审理查明的案件事实可以认定：涉案房屋买卖合同非为王某本人真实意思表示，某有限公司与王某就涉案房屋买卖事宜未达成一致合意，难以认定双方之间存在房屋买卖事实，对某有限公司要求王某、范某双倍返还定金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
本院认为
综上，依据《中华人民共和国民法典》第五条、第六条、第七条、第一百四十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：
裁判结果
驳回原告某有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费5900元由原告某有限公司被告负担（已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判人员
审判员 胡小静 二〇二四年一月十六日 法官助理 刘佳佳 书记员 石 笑